对于购房者的分类方法有很多，比如说按照性别、年龄、需求、家庭成员等。无论哪种分类方法，买房时都会有所差异。尤其是今年沈阳房地产市场不同于往年，房价持续上升，虽然沈阳还未出台限购政策，但沈阳12条意见征询代表着政策已经开始收急。

在这样的楼市背景下，房产应该怎么买呢？今年买房需要特别注意，一旦被市场的火爆冲昏了头脑，急于出手，买了不适合自己需求的房子就麻烦了。

一、刚需购房者

何为刚需？刚性需求指在商品供求关系中受价格影响较小的需求。说白了就是到了该买的时候，不得不买。但是，当刚性需求被上涨过快的商品破坏后，这个刚性需求就成了弹性需求 。

现实中，如果房价上涨过快，刚性需求也不大可能变成弹性需求，主要是因为房子作为一种商品，其价格覆盖的范围很广。大家都应该清楚，房价受地段、配套、户型、楼层、开发商、物业等多重因素的影响。如果短期内房价上涨，那么刚需购房者就不得不牺牲自己的利益，选择面积更小、位置更偏的房子。

因此，对今年的刚需购房者而言，如果购房预算和去年相比没有明显的上涨，那么要么牺牲居住的舒适性，买小面积的房子；要么以距离换面积，去买郊区的大户型的房子。

以上两种选择，后期产生的影响也很大。如果在市区购买小户型的房子，那么一是只能购买二手房，二是未来肯定还要换房。因为小户型的房子居住人数有限，只能是过度性居住，一旦家庭人口增多，那么未来肯定要换一套面积大点的房子。

而在郊区买大户型的房子，就需要估算交通的成本，如果是在市区工作，就不得不早起晚归，对个人精力是一个很大的考验。

二、改善型购房者

改善型购房者是为了改善自己的居住条件，其买房的目的主要可以分为以下几种：

1、更大的面积

家里生了二胎或者双方的父母要搬过来，现在的房子不够住了，需要购买一套更大面积的。对于这类购房者而言，买房的目的很明确，就是大户型。但是在选择房子的时候需要注意，换购房子的类型，是选新房还是二手房。

如果是因为生了二胎而换购，不建议购买新房，因为新房还要装修，还得散味，入住的周期太长，建议购买建筑年代比较新，装修保持较好的二手房。这样的房子，可以随买随住。

2、为了孩子上学

很多家长为了孩子接收到更好的教育，会选择换房子。购买学区房时，一是要根据当地教育局的信息，确认好学区。因为几乎每年都会对学校划片进行调整，不要因为过时的信息而买到不中意的学区房。再一个就是购买的时间，有些学校对于片区内适龄儿童的户口迁入时间有一定的要求，比如一年或者三年，不要因为户口迁入时间不够，而影响了孩子的入学时间。

3、为了更为舒适的生活

改善性需求的人群中，初级的为刚改人群，也有一些人群为纯改善，已经是三次置业以上，在大面积的基础上，对产品的功能、居住周边自然环境有些更详细的要求，建议多对比，一般这类人群会选择大平层、洋房、别墅。今年沈阳市场很多可选择产品，各家主打特色不同，一定实地了解，不能光凭开发商宣传的一面之词，充分做好买房前考察，尽量选择品牌开发商。

三、投资型购房者

对于投资性购房者而言，买房需要特别谨慎。因为通过今年的政策可以看出，国家实在抑制投资性需求，这可以通过二套房的首付比例提升以及房贷利率上浮就可以看出来。目前，很多银行已经收紧了房贷，部分城市二套房的首付比例已经提高到了80%，并且贷款利率上浮1.2倍。当然，如果你不差钱，就是要买，那么也要做好长期持有的准备，因为房子买了之后，不是随时可以卖的。

以上就是对于刚需、改善、投资三类购房者的买房支招。其实，对于这三类购房者，较大的建议就是买之前一定要考虑清楚，房子买了是用来住的，一定要满足自己居住的需求，因而各项配套要齐全。另外，需要特别注意，以后的房子买了之后，不是随随便便就能卖掉的。

开发商的五大陷阱，购房者一定要知道

买房的同学们费了很大劲凑够了首付款，已经是精疲力尽。心想着就等着签订购房合同，等银行下款拿到房产证就可以向丈母娘交差了！然而.伱并不知道在合同上开方商偷偷设置了许多陷阱？买房的同学一旦遇到下面这5种陷阱，你基本上算是交代了。

陷阱1：订金定金分不清

在看房过程中无法立即做出决定的购房者，若是在售楼小姐的诱惑之下迷迷糊糊的交了订金她们会和你说先定着如果不买还可以退别等要买没房了，你想想有些道理。可回去后仔细—思考.又觉得房子并不跟自己的需求完全符合，这时候你想去退这个订金那你就比登天还难！不少黑心开发商都会将你的订金在合同中偷梁换柱成定金，还明确无论出于什么原因造成签约不成功不退还定金，你就懵逼了。

陷阱2：房屋贷款审批不通过，定金不退

若因个入原因而导致房屋贷款审批不通过，好比个入征信有问题你故意隐瞒的，这种一般任何情况下都是不退定金的。但是会有开发商根本就不具备销售资格，协助办理不了公积金贷款，最后又把责任推给买房者，就强制说买方原因不退定金，遇到这种情况你信息不畅通找谁说这个理去！

陷阱3：不明确的违约责任认定

签购房合同时.并没有对违约责任进行明确界定，比如延期交房.依照惯例是可以要求退房的甚至有的时候你较真点是可以要求赔付双倍定金的，但是小编恭喜你这种好事根本轮不上你，开发商那根本不会退你的定金，你房子买了贷款批了，房子如果封顶不论你公积金还是商贷都开始还了，利于你对房子渴望的心里，开发商特别会和你死磕不退定金，你说你是退还是不退？

陷阱4：合同约定面积与实际面价产生误差

根据相关法律规定.房屋面积误差比超过3%.购房者就有权利选择退房.但有些开发企业私下在合同中事先安排了不利于购房者的约定，并在销售过程中通过话术规避或者绕开此类问题。购房者想要回来房款来白日做梦，也无法得倒补偿，最多免个半年物业费就到顶了。倘若要是多出来了面积，开发商保证死皮赖脸找你要差价。所以对于有些地区落户有面积要求的同学一定要注意，比如80平米落4个户口，结果实际出来是79.8平米，那你找谁说理去？

陷阱5：不动产证办理陷阱

在很多同学购房过程中都会遇到此类问题.开发商或是自己实力不足，或者挪用资金，或是违规操作，不缴纳土地出让金等导致无法办证，却会以各种借口来拖延办理不动产证、总之就昰想推脱责任。

开发商的陷阱是—个接着—个，普通购房者根本防不胜防。每一个准备买商品房的同学，在购房之前一定要将上述五点记在心中，防止上了开发商的套，.—旦中标，不单费心费力还费钱。也别想脱身了！