购房时，我们都有一个常识：住宅是70年产权，公寓是40年产权。这一点也成为我们选择住宅还是公寓的一个参考。我们往往还会有一个疑惑：70年以后怎么办？房子还属于我吗？

针对这些大家关心的问题，我们将推出“拼”读民法典专栏，解析《民法典》中和“房”相关问题的阐述和规定。本期，我们围绕住宅建设用地使用权期限的规定，和大家梳理一下房屋产权、房屋所有权、土地使用权这些概念，以及它们与我们生活的密切联系。

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《民法典》的回答

5月28日，十三届全国人大三次会议表决通过了《中华人民共和国民法典》。《民法典》自2021年1月1日起施行，共7编、1260条。其中房产继承、买卖租赁、物业管理、土地产权、居住权等多个涉“房”问题被提及。

其中，《民法典》第三百五十九条规定：“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”

这就意味着土地使用权满70年之后，可以自动续期，不必担心土地被收回。

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什么是土地使用权？

我们对“产权”一词非常熟悉，而《民法典》中提到的住宅建设用地使用权是什么呢？

事实上，房屋产权由房屋所有权和土地使用权组成。房屋所有权是你对所土地之上的房屋建筑的所有权，年限是永久的。然而，我国普通房屋和构筑物的设计使用年限为50年，但通常不需要50年，你的房屋就由于环境破旧、管线老化等不再适宜居住。

而土地使用权是有年限的，国家通过土地有期出让方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用权。这其中，住宅用地为70年、工业用地为50年、商业用地是40年。

因此，土地使用权的年限决定了房屋产权的年限。

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温州20年产权事件

我国有住宅用地到期的案例吗？

有。2016年温州部分20年住宅建设用地使用权到期，温州要求按房产价格三分之一的标准缴费才予以续期，引发社会广泛关注。

后来，根据《国土资源部办公厅关于妥善处理少数住宅建设用地使用权到期问题的复函》，采取了既不需要提出续期申请，不收取费用，正常办理交易和登记手续的过渡性方案处理了该事件。

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《民法典》尚未回答的

关于土地使用权到期后如何解决，《民法典》确认了三个信息。

1、满70年后，自动续期，不必担心土地被收回。

2、续期需要缴纳费用。

3、续期需要缴纳的费用有减免的空间，费用标准依照法律、行政法规的规定办理。

但是针对“自动续期”如何操作和实现、如何确定续期费用等问题，仍有待明确。

关于住宅建设用地使用权期满后续期费用标准的问题，目前主要有以下几种观点：

北京安博（成都）律师事务所赵丽律师认为：这其中，以土地出让金为参照标准的可能性较大。以土地出让金为基础按照一定比例计算续期费用，一方面是土地出让金是一个既有数据，有固定的计算基础更利于相关部门核算办理业务，另一方面，房地产税制度呼之欲出，产权续期则是在为此清扫障碍。地价升值、房价升值的部分，将在房地产税中予以计算。不过，在民法典施行及正式的续期费用缴纳办法落地前，还是参照国土资源部发布的“两不一正常”过渡性处理办法。

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自动续期等于永久续期吗？

自动续期是不是意味着购房者对房屋拥有永久的土地使用权呢？

北京安博（成都）律师事务所赵丽律师表示：自动续期不等于永久续期，自动续期解决的是期限届满后未申请续期土地使用权是否会被国家收回的问题，但并没有说自动续期至何时。民法典规定了“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理”，说明该“自动续期”并不等于“无偿续期”，由于需要计算续期费用，自然会有一个计算周期，也不会是“永久续期”。

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公寓40年产权到期后，也自动续期吗？

一些购置或者计划购置公寓的朋友可能会关心，住宅70年产权到期后自动续期，公寓40年到期后是否也会自动续期呢？

针对商业用地使用权到期之后该如何续期，目前国家法律并无明文规定。《民法典》规定住宅建设用地使用权到期后，可自动续期，但并未规定商业、工业用地使用权到期后可自动续期。

也就是说，公寓40年产权到期后能否续期，如何续期存在不确定性，同时续期年限和续费标准，还存在较大争议空间。

“公寓属于商业用地，为非住宅建设用地，《民法典》第359条将非住宅建设用地使用权排除在了可自动续期的范围外，因此公寓目前暂不属于自动续期的用地范围”，赵丽律师表示。

土地使用权的续期问题，关乎老百姓的切身利益，也关乎社会安定和发展。无论是住宅、工业、商业用地，都应有完善的法律制度来确立、维护和保障。

通过《民法典》，我们看到相关法律制度的逐步完善。也期待在各地的摸索和实践中，能让老百姓吃上定心丸。