下半年再便宜也不要买的房子 买了就赔钱
2017-07-24 17:21:02 来源：搜狐焦点网
前段时间，北京市住建委等部门对违法发布“小产权房”信息的中介机构进行排查，并关停了26家违法中介门店，要求不能发布小产权房信息。长久以来小产权房一直属于房产交易的灰色地带，那么什么是小产权房呢？
调查发现，关于小产权房和大产权房的区别主要有三种解释：
1、对开发商的产权而言，将开发商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由开发商一个产权分割来的。
2、按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。
3、按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。
总结起来就是，一般各证件齐全的商品房都是大产权房，小产权房里有的因为缴纳了足够的土地出让金，可以正常买卖，其法律规定较为明确，例如市面上的经济适用房；而第三种小产权房争议较大，由于不需要缴纳土地出让金，拿不到合法的产权证，价格相对商品房便宜很多，仍然会有人选择购买小产权房。
要知道，购买那些没有合法产权证的小产权房存在很多风险。
风险一：小产权房无法上市交易
依据《土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售。另一方面，房屋交易就是产权的转移，产权转移又以办理登记过户手续为准，而小产权房没有房产证，无法办理登记过户手续，自然无法上市交易。
风险二：小产权房拆迁无法获得补偿
如果购房人与开发商签订合同并交付房款后，相关部门整顿小产权房的建设项目，可能会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。就算购房人找开发商索要购房款，也可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
风险三：小产权房买卖合同不受法律保护
因为法律规定，小产权房不能正常交易，如果购房人签了合同，卖家以这个为由申请合同无效，法院也会支持合同无效的请求，由此可见，小产权房买卖合同不受法律保护。
风险四：小产权房无法进行贷款和抵押
小产权房没有产权，只有出售方的购房合同，没有房产登记部门的认同，无法获得正规产权证，银行抵押贷款需要房子的产权证作为抵押，小产权房无法申请抵押贷款。另外根据新的不动产登记制度，小产权房不在登记范围内，更加明确了其“黑户”的身份。
风险五：小产权房政策风险大
正如开头所说，相关部门出台政策要求“小产权房”下架，政策风险性较大。
实际上，不仅是小产权房，还有几类房子，购房人一定要慎重购买：
1、热点城市商住房
今年包括北京在内多个城市对商住房做了限制，以北京为例，买商住房只能全款不能贷款，还要占用宝贵的购房资格，失去了以往的优势。
2、证件不全的房子
市面上有些没取得合法规划许可证件的房子，同样不受到法律保护，划分仔细点的话，小产权房也属于证件不全的范畴里
3、部分已购公房
有些央产房，虽然找到了原始购房合同，需要到原产权单位核实是否在央产办建档，建档的话就能上市交易了，但是合同中没有特殊约定，建档的话产生的物业管理费都要由购房人承担。出于对风险的考虑，如果找不到原始购房合同，这类房子申请贷款的话银行会拒贷。
像小产权房等一些没有合法身份的房子，不受法律保护，而且政策风险很大，千万不要贪图一时便宜就买了，最后遇到问题了再后悔。
