伴随我国老龄化社会的步步逼近，以房养老也渐渐成为社会普遍关注的社会焦点问题。所谓“以房养老”，即住房反向抵押贷款，也称“倒按揭”、“反按揭”等，它是指有养老需求的房主把房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者在综合评估后，按月给房主发放固定资金。待房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息，其升值部分归抵押权人所有。目前人们对于这种新型养老模式认识不一，褒贬各异，笔者认为，以房养老模式理想与现实有很大差距，要完善以房养老模式，我们至少要克服以下三个方面的难题。

一、土地方面的限制问题

首先，国有建设用地使用权出让年限最高70年，限制了以房养老模式的进一步完善和发展。土地使用权没有固定期限，是以房养老在国外能顺利推广的重要因素之一，而在我国则不同，根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年”。目前，我国城镇居民的住宅用地的使用权最高只有70年，若按照当前以房养老的设计模式必将面临房主辞世土地使用年限也行将届满的尴尬局面。

土地使用年限届满70年后又该如何处理呢？虽然《中华人民共和国物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但值得一提的是自动续期并非免费续期。也就是说，70年后土地使用权人必须补交一定数量的土地出让金才能继续使用。土地出让金的具体补缴方式和标准虽然尚未出台，但以目前广州为例楼面地价已经突破了3.4万元/平方米，也许由此我们不难想象70年后须补缴的土地出让金绝非少数。补缴如此庞大的土地出让金，应由谁来承担？让房主补缴吗？若有这么一大笔钱估计就不需要参与以房养老了，因此让房主来承担该费用是行不通的。那么接下来只有银行、保险公司等金融机构来承担，如此以来参与以房养老的金融机构还有利润空间存在吗？作为企业的金融机构而言，如果参与以房养老只能“赔本赚吆喝”无利可图，其积极性不高甚至敬而远之就是在所难免的事了。

其次，二元制土地所有权制度决定了农村居民无法参与以房养老。按照目前我国法律的规定，农村集体所有的土地不能进行房地产开发，并且严厉禁止城镇居民购买农民宅基地住房。换句话说，农民的住房只能在本集体经济组织内部流转。同时，根据《中华人民共和国物权法》第184条：“下列财产不得抵押：……（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外”的规定，农民的宅基地住房不能抵押给银行、保险公司等金融机构，丧失了以房养老的基础，因此农民也就不可能参与以房养老了。此外，当前城市居民的养老保障要优越于农民，这也是不争的事实。在此种情况下的以房养老制度设计却将急需提高养老保障的农民排除在外，这足以说明目前的以房养老制度设计存在缺陷。

最后，政府对土地一级市场（即土地出让市场）的垄断阻碍了以房养老制度的完善。众所周知，近年来房价高企的幕后推手乃是不断攀高的地价，这与我国政府垄断土地一级市场有着密不可分的关系。仅就房屋本身而言，其建安成本（也叫建筑成本）占房价的比例非常小，以广州为例，目前的平均房价已超过2万元/平方米，而房屋的建安成本大概在每平方米3000元左右。通常所谓的房屋升值其实只是土地的升值，房子本身不但不能升值而且还存在折旧，因此所谓的以房养老其实质也是“以地养老”。由于政府垄断了土地供应的一级市场，地价受政府投资政策和投资方向的影响过大，极易导致以房养老中各方利益的失衡，从而增加各方的违约风险。

二、房屋自身的问题

所谓以房养老，房屋是养老的基础和前提，房屋的质量和使用寿命直接关系到以房养老模式能否顺利实施。但就目前的房屋设计和房屋价格而言，至少存在以下三个方面因素不利于以房养老模式的推广。

第一，房屋设计寿命短不利于以房养老模式的推广。按照目前国家的相关民用建筑设计规范，房子寿命分为100年和50年两种，一般民用建筑都是按50年设计的，只有纪念性建筑和特别重要建筑才会是100年设计寿命。换句话说，通常我们居住的房屋设计使用寿命其实只有50年，从房屋竣工开始经过50年的期限，房屋也就要报废了。另外据统计，我国的公民平均首次置业年龄普遍比西方国家要提早15年左右，一般来说在30岁前后就开始首次置业了，而我国居民的平均寿命目前是75岁，随着生活水平的不断提高居民平均寿命还将不断延长。由此我们不难算出，如果一个人30岁购房75岁去世，在他去世后的第5年房屋的使用期限就已经到期！银行、保险公司等金融机构如何才能收回成本，更不要说利润了。如果银行、保险公司等金融机构在以房养老中不能获利，那么这种以房养老模式自然也就难以维持和发展。

第二，超过房屋设计使用寿命土地使用权面临收回风险，各方利益无法平衡。虽然《中华人民共和国物权法》规定了：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但业界普遍认为自动续期有两个前提条件：一是补缴土地出让金；二是房屋仍然可以继续使用。因为如果房屋已经成为危房，存在严重的安全隐患不能继续使用了，也就没有再为土地使用权续期之必要了。此时，最大的可能性是国家在土地使用权到期后无偿收回土地，再次进行房地产开发。若这种情况发生，以房养老中各方利益如何保障？若房主健在那么土地被收回后还能从银行、保险公司等金融机构拿钱养老吗？若房主已经去世，房屋寿命到期土地面临收回的风险，银行、保险公司等金融机构利益应该如何维护？如此种种问题若不能妥善解决，以房养老的构想恐怕最终也只能是“镜中花、水中月”罢了。

第三，若房价下跌，以房养老或不可行。不可否认，房价不断升值（至少是不贬值）是以房养老得以存在的重要前提之一。一方面，近年来房地产价格虚高存在一定的泡沫，日益成为业界共识，普遍认为房地产不可能一直保持近几年只涨不跌的势头；另一方面，若房地产泡沫破裂房价大幅度下降，以房养老恐怕就会失去可操作性。因为房地产价格下降，必然导致银行、保险公司等金融机构的预期收益降低甚至亏损，此时银行、保险公司等金融机构为了维持合理的利润，所能采取的措施不外乎两个：减少向房主的贷款数额；提前终止以房养老合同。由此可见，若房地产价格下降，以房养老的作用和意义将大打折扣。

三、以房养老与我国传统文化的冲突问题

以房养老是西方国家普遍采用的一种养老模式，属社会化养老。根据公开报道显示，自2003年我国就陆续有地方政府和金融机构提出“以房养老”的概念，但时至今日，我国的“以房养老”并未有实质性进展。究其原因，以房养老与我国传统文化的冲突是重要的原因之一，其具体表现在以下三个方面。

首先，“养儿防老”的家庭养老观念根深蒂固，社会化养老不被广泛接受。在我国“父慈子孝”、“儿孙满堂”长期以来一直是社会和谐、家庭幸福的重要标志，居家养老模式乃最基本、最普遍的养老方式，同时，也是与传统文化相融合的一种养老方式。在历史上，我国一直是以“家庭养老为主，社会养老为辅”的养老体系，只有在实在没办法进行居家养老的情况下，才会迫不得已接受社会养老。例如，在我国农村的“五保户”，通常只有无子女的孤寡老人才能被迫接受这种社会化养老方式。以房养老作为社会化养老的重要表现形式之一，自然在短期内很难得到人们的认可。

其次，以房养老与我国的亲情文化冲突。在我国，亲情是维系社会发展与和谐的重要因素之一，“血浓于水”的观念深入人心。父母的财物一般都会毫不保留的传给子女，房子作为最重要的财产之一，没有父母不想把房子留给子女的。而以房养老却要求把房屋交给银行、保险公司等金融机构，这可以说与我国的传统文化是格格不入的。就现阶段而言，若老人不将房子留给子女，而抵押给金融机构以房养老，势必招来社会的非议，严重的甚至可能引起家庭矛盾，所以大部分老人不愿意采取以房养老方式。

最后，以房养老与国人的传统思维模式相冲突。受传统农业社会的影响，长期以来的宗族观念、血缘观念在人们的思维方式中烙下了深深的烙印。例如，当人们遇到困难时，第一个想到的往往就是父母或者子女。长期以来的传统习惯让老人觉得让子女赡养老人天经地义，同时，若为人子女不赡养父母，也将会遭来千夫所指，落个“不孝”的骂名。因此，目前以房养老无论对老人还是子女来说，都是一种尚不可接受的养老观念。

综上所述，以房养老是与西方社会相适应的养老模式，要在我国能真正落地实施，就必须在以房养老模式自身、土地法律制度、房地产管理方式和社会传统文化等多方面进行改革，从而才能构建一个具有中国特色的以房养老新模式。