弄懂这些流程再买房,菜鸟也不出差错

2020-05-12 15:07:04   来源:搜狐焦点网

千辛万苦!终于选到了心仪的房子,准备交钱签合同了,但是,“网签”是什么鬼?“备案”又是什么意思?为了避免签合同的过程中出问题,最好的办法就是事先搞清楚买房流程各环节是怎么一回事,这样就能心中有数,该注意的注意,需要避免的及时避免!

购房流程基本是这样的:

1查征信 

征信是什么?通俗地来说,征信就是你的个人信用记录啦,记录了你的信用卡、银行贷款等信息,包括信用卡透支了多少钱、贷了多少款、是否按时还款等详细信息,银行会根据征信来判断你的还款能力,审批是否给你提供贷款。

为什么要提前查征信? 有的购房者一开始不清楚自己的征信情况,等到按揭申请被拒才发现,根据购房合同将有可能面临违约,这时就很难挽回了!(购房者会被要求补上那部分没批下的楼价差额,或者放弃定金) 所以,在购房之前,最好可以查一下自己的征信,或者去银行咨询贷款条件是否ok。

2交定金 

定金与订金 选定了房子,紧接着就是要交钱了,一般会先交“定金”,“定金”不能退,没有反悔的空间,但“订金”、“认筹金”是可以退的,记得不要混淆哦。

这里啰嗦一下,交钱之前要想清楚,因为从这里开始就正式进入购房流程了哦。

3交首付/草签

草签是什么?一般交了定金的7天内就要交首付、签合同了,在签正式合同之前,开发商会跟你签一个草签合同。草签合同只列必要条款,没有正式合同那么详细,在这个时候你就可以弄清购房合同的基本内容,留意有没一些不平等的条款,如果你对合同内容无异议的话,就可以继续下一步啦

草签要注意什么 在双方签字确认后,在没有违法因素的情况下,草签协议是具备法律效力的。

4办理按揭

流程草签之后,紧接着就是进入银行评估贷款阶段,通过银行的初步审核了,开发商才会与你正式签订商品房买卖合同。

后续流程说明:签合同后,开发商会将按揭贷款所需资料(身份证、户口本、结婚证/未婚则不需婚姻证明、银行流水和收入证明)提交给银行审批。贷款方面本文就不展开详细说明了。

5网签/备案

网签和备案是什么? 网签就是你和开发商签订合同后,到房管局进行备案,并公布在房管局官网上。然后开发商会给你一个网签合同编号和密码,你可以直接上房管局官网进行查询,上面会显示购房者信息、房源信息和该房源的办理状态。

p.s.网签是有点滞后的,如果没有查到网签结果,耐心等待1-3天再查询。

为啥要进行网签? 网签是为了让房地产交易过程公开、透明,保障我们购房者的利益,防止开发商一房多卖。

网签和备案的流程 签订商品房买卖合同之后,开发商会通过网上操作系统,将已签订的商品房买卖合同传送至房管局(这里,开发商一般会直接在售楼处的电脑上操作),办理网上备案和进行房地产登记申请。简单地说,这一步的流程就是:签合同 网签备案 

等待网签时要注意什么?

① 网签时一定要使用房管局统一印制的标准房屋买卖合同文本(假如非正式范本要拒绝签约,房管局官网上有合同正式范本),并按照文本中所列条款逐条逐项填写,核对好房号(哪一栋哪一层哪一套)、总房价、单价、购房人姓名等关键信息,要认真仔细千万不能马虎。

② 要确保合同条款中自己的合法权益能受到保障,有异议的条款要问清楚再签,对于不合理的条款,要提出自己的修改意见,与开发商进行协商。对于开发商发布的预售商品房广告和宣传资料所明示的事项,购房者有权要求在商品房买卖合同中约定。

③ 购房者应将购房款直接存入预售款监控账户中(主要针对期房,直接找开发商要账户,同时也可以上房管局官网查,详情看下图),凭银行出具的存款票据,向开发商换领交款票据。

④ 开发商网签之日起30天内,必须办理预售合同登记备案。

讲到这里插播一段小感叹,小编真心觉得买房不是一件容易的事儿,为了避免开发商乱卖房子、没有老老实实地登记在我名下,要进行“网签”,好,这个过程可以理解,可以让我们随时跟进交易状态。而为了避免开发商在交楼之前资金出问题,还要专门设一个“预售款监控账户”……除此之外,还有一大堆琐碎的细节容易出问题,有的是因为开发商疏忽,有的是购房者自己弄错……这个过程真的是得打起十二分精神呐。

6领取合同/交契税

最后一切确认无误,银行按揭贷款审批通过,开发商就会通知你去领购房合同啦。随后带上你的购房合同、购房发票和身份证,就可以把契税搞定了~

必须强调的几点: ① 在购房之前,你需要在售楼处或登陆房管局官网,查阅该房源是否有《商品房预售许可证》,了解该预售项目的预售面积、抵押、查封、预售款监控账户及预售证有效期限等基本情况,确认无异常后再付款、签订合同。

② 不是每个开发商都完全按照以上购房流程来进行,顺序也可能不一致,关键环节(交首付 签合同 网签 备案 等待 领合同)不要出错即可。以上流程为一手房购买流程。

③ 有任何疑问就直接问开发商的售楼员,或者找专业的房产人员,帮你从容避开购房陷阱。