今天就系统的跟大家聊一下买房这件事，从选房到收房，有多少细节需要注意。

选房阶段，需要根据自身需求，去着重了解品牌、产品和配套这三方面。

（1）品牌

选择开发商，口碑和实力是关键。

中国指数研究院和克而瑞地产研究院，是国内比较权威你的房地产统计机构，每年都会发布房地产企业相关榜单排名，实力开发商往往名列前茅，可以作为优先项来进行选择。

口碑对于一个开发商来说也很重要，在当地美誉度极高的品牌，也是选择开发商的参考之一。

（2）关于产品

看产品本身时，户型、楼层、朝向是考虑重点。

① 户型选择：

房屋的进深和面宽比介于1:1.5最好，进深太大容易采光不好，面宽越大南向厅室越多，居住越舒适；

户型要方正，不规则、缺角、长走廊户型都会浪费房屋使用面积；

好户型要懂得动静分区，动静区域交叠越少越好，各空间的家人活动可以互不干扰。

② 楼层选择：不同高度建筑对应不同的黄金楼层，多层（1-9）楼的4、5、6层相对来说为黄金楼层；小高层（9-11）的5-9层相对来说为黄金楼层；高层(12-30)的15-24层为黄金楼层。总结来说，就是选择建筑的1/3-2/3之间楼层。

③ 朝向选择：普遍的朝向选择排序为：南>东南>西南>正东>东北>正北/正西>西北，考虑南北方差异，北方严寒地区优选温暖避风的西南向，南方炎热地区优选通透性好的东南向。

（3）关于配套

主要包含两部分，即内部配套和外部配套：

内部配套：绿地率、物业、停车位、容积率、运动设施

外部配套 ：医院 学校 商业 交通 公园

① 绿地率：越高越好，一般新建住宅绿地率不低于30%。

② 物业：品牌物业>自营物业>野鸡物业，好的物业也是房子保值升值的影响因素之一。

③ 停车位：普通小区车位比至少1:0.8以上，车位比1:1及以上更佳，大户型的改善小区起步要1:1.5以上。

④ 容积率：高层容积率不超过4.5，多层住宅不超过2.5最佳，通常容积率较低的小区，后期更容易升值。

⑤ 运动设施：泳池、健身房、瑜伽室，有最好，没有也无伤大雅，但要避开有球场的楼栋，容易有噪音影响。

⑥ 商业：项目周边不超过3公里的商业配套，是比较合适的距离。

⑦ 学校：同样是项目周边3公里有中小学配套最佳，有小孩的家庭，优选有老牌学校和名校分校配套的小区。

⑧ 交通：选择距地铁800米内的准地铁房最佳，除地铁外，其他公共交通步行5分钟通达亦可。

⑨ 医院：3公里范围内要有一到两个大型医院，小区周边有便民药店或社区医院的基础配置。

买房阶段要涉及到钱款进出，建议要更谨慎。

（1）购房流程：签订认购合同、支付定金、资历审查、签订购房合同、银行放款、收房交接、缴税办产证。

（2）买房花费：30%-70%的首付款；个人首套90平及以下1%的契税，90平以上1.5%的契税，个人二套90平及以下1%契税，90平以上征收2%的契税（北上广深不适用）；几千到上万的房屋维修基金；每件80元的权属登记费；2千到5千的装修保证金（可退）；每平方2-5元不等的物业费，半年起缴；万分之一到万分之五的房屋评估费；1000-5000元的按揭服务费。

以上为新房的买房开支，如果是二手房，还要缴纳0.5%-3%的中介费；一些涉及赎楼的房屋还要支付1.2%的赎楼担保费和约1%的短贷利息；还有个人所得税、增值税、豪宅税，具体数额如下图。

（3）查五证二书：相当于项目开发商的身份证，证件齐全才能行使合法权利（卖房），通常会在售楼处公示区公示出来。

五证：《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》（建设工程开工证）和《商品房销售（预售）许可证》。

二书：《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

（4）签合同：确认证件齐全再签合同文书，签合同时要注意合同内一下几点细节。

注意交房以及缴纳购房款时间的期限约定，查看违约赔偿金额是否对等；注意合同中的空白条款，如无内容填写切记对空白处做划线处理，避免后期被做手脚；注意合同的补充协议，可以在签订时要求把一些开发商的口头承诺写进补充协议。

（1）查三证一书

三书一证一表：《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》)。

以上证件的齐全出示，意味着房屋是否符合原规划要求，否则可以视为没有达到验收标准的建筑，证件不齐全不要签字收房。

（2）验房

验房也是一个相对繁琐的事情，需要前期准备和现场勘验两部分的准备。

前期准备：验房前需要携带购房合同、装修确认单、户型图，以及一些现场勘验工具，比如卷尺、空鼓锤、电笔、弹珠等。

现场勘验：首先确认户型空间是否跟户型图相符，再次核对购房合同中的装修房承诺，和建筑建材品牌款式是否相符合，接下来就是比较细节的检验流程，需要分别对不同房间、墙面、地面、设备等进行检验。

客厅及卧室：

首先检查防盗门及室内门窗是否牢固，开合是否顺滑，防盗门要注意门侧是否有永久性钢印，多在门扇或门框铰链边1.5－1.7米处，有钢印才是有防盗性能的防盗门；

多层住宅及以上的落地窗，按规定需要使用安全玻璃，即玻璃边框上需要有3c标志；

检查屋顶高度是否与合同相符，可用卷尺在室内多点测量房顶高度，以确认顶面是否不平整；

室内墙壁要注意是否有脱落、裂痕以及空鼓，使用空鼓锤轻轻敲击墙面，通常空鼓率超过5%即可判为不合格。

厨房：检测排烟是否顺利，具体可以点燃卷纸放置在排烟口下10厘米处，开启排烟检查是否顺利抽走烟雾；查看水管冷热水情况，确认是否连接对应管道。

卫生间：检测排风口是否通畅，回风阀是否有效；淋浴排水实验，检测下水是否通畅，在地面丢掷弹珠或乒乓球，查看是否朝地漏方向滚动，通常卫生间会有1%-3%的排水坡度，阳台排水检测同理。

其他细节：电笔检测室内插销是否通电；室内各个开关检测；室内环境检测甲醛、苯等有害物质是否超标；水电燃表是否归零。