新闻来源： 大胡子说房 

今天我就要做一个贷款的扫盲，如何去薅银行的羊毛！

1什么是抵押贷？

抵押贷，顾名思义就是需要抵押品做担保的贷款方式，抵押品就是房子。这年头，借钱的才是真的大爷，银行也害怕大家违约，房子无疑是最优质、最稳定的抵押物。

抵押贷，通常可以将住宅的6-7成价值贷出。假如你买的房子已经大涨，使用抵押贷，不用卖房就能将房产增值的部分贷出。不得不说，可以满足不少朋友盘活资金、扩大投资的需求。

抵押贷一般可以分为抵押消费贷与抵押经营贷，二者的区别大致如下图：

抵押经营贷，说白了就是发放给企业的贷款，抵押消费贷，是发放给个人的贷款。至于贷款用途，理论上抵押贷是用于公司经营发展，消费贷是用于个人消费，但实际可能很多都流向了房地产。

如上图，我们可以看到，抵押经营贷的利率更低，贷款时间更长，贷款额度更高，部分抵押经营贷产品甚至声称能够做到3.85%利率，看起来比房贷利率还要低很多。

但是这里有个关键，抵押经营贷你必须名下得有公司（有些没有的，市面上有中介会帮忙弄）。

所以，目前抵押经营贷使用会更加普遍。

如果追溯到前几年，抵押消费贷可能是更风靡的选择。

此前楼市处于普涨期，房价上涨的幅度大，持有周期更短。抵押消费贷，比抵押经营贷门槛更低，监管更宽松，贷款利率和期限并未如目前一样从紧，成为了许多炒房客加杠杆的最佳方式。

但是2017年后，监管部门加强对抵押消费贷违规进入股市、楼市行为的打击，多家银行暂停抵押消费贷，抵押消费贷从此没落。

但抵押经营贷却迎来的春天。尤其是今年，经济不景气的情况下，国家希望通过抵押经营贷来帮助中小企业渡过难关，在利率上给与了更多的优惠。但是中小企业终归是有风险，对于银行而言，还是更愿意将资金带给更加“有实力”的公司。

因此，目前所指的抵押贷款，大多指的是当下在利率、年限和额度上更有优势的抵押经营贷。

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抵押经营贷的利率只要3.85%？那比我们的房贷要低太多，我们有必要将房贷转为抵押贷吗？

不要被抵押贷的低利率骗了，很少有抵押贷能够做到3.85%的利率，除非你的公司格外优质。一般来说，主流银行抵押经营贷利率在4点几。

在抵押经营贷面前，公司的准入门槛就已经足够高了。

所持公司注册时间满1年—2年以上，股东在公司的时间必须3个月以上，股份比例不得低于10%。

并且，公司不能是房地产公司、金融公司、理财公司、煤矿公司等等可能与房地产相关的行业，最好的选择往往为科技公司或贸易公司。

如果只是上边的条件，还算简单。但银行还会对公司的办公地点、对公流水、是否缴纳社保、诉讼和征信情况等进行审核，甚至后期还要核对你资金的去向。

抵押经营贷的低利率，是有条件的低，不是所有的人能贷到3.85%。

但是你贷到4点几的抵押经营贷，就真的比房贷划算吗？

看看这张表，许多劝大家去做抵押贷的文章，都会展示这样一张图。假设我们买房时，单价为1.2w，房价总价为108w，首贷三成，每月房贷仍需5663元。

但使用抵押贷的话，评估价上涨为单价2w，即使贷出126w，先息后本每月月供也只需要4567.5元。

不仅贷款额度高，每月月供还少，看起来非常划算。但是他们往往不会强调，这个月供还的只是利息，到期之后还是需要归还所欠本金。

因为现实生活中，很多抵押贷的使用场景都是，把第一套房抵押然后去付第二套房的首付，需要同时支付抵押房产的月供与二套房的月供。此前抵押贷，确实让不少人尝到了甜头，但是如今楼市调控从严，房价涨幅也大不如前，依旧这样操作极有可能会崩盘。

而且，抵押经营贷实际操作成本远不止这些。

首先，对房产进行抵押的第一步是还清房产欠款，就必然涉及到赎楼的问题。如果欠款不多，自己拿的出来还好，但如果欠款太多，就必然涉及到过桥费。虽然这些赎楼贷款利率说起来只有千四，但这是以天作为计算单位的，一百万半个月就要6万。

其次，申请抵押贷，需要贷款中介给你做全程服务，通常需要支付贷款额度1%—2%作为手续费。如果贷1000万，仅手续费就要支付给中介10万。

最后，抵押贷即使贷款成功，最长也只有5年的时间。很多人会忽略掉，如果不做抵押贷，这五年你正常还房贷是可以还掉一定本金的。而作抵押贷，在供楼期间你还的都是利息，是一分钱的本金都没有还，关于这个成本，你也得计算进去。

所以，抵押贷是看起来利率低，但是很多人忽略了以上这些成本，赎楼费、贷款中介费，还有为了做抵押贷而替换掉你正常房贷供楼不断在还本金的资金成本等。

一定要把真实的利率算清楚，才去借，不会算利息会死的很惨！

还要提醒大家，不是所有房产类型都能贷出7成资金，住宅能贷出6-7成，公寓、写字楼商铺只能贷5成，甚至部分银行不给贷。

最近深圳已经在收紧“房抵贷”了，一方面是因为三季度的经济恢复，另一方面年底是银行额度开始告急，同时这一政策有一个明显的关键点：深圳针对商铺和位置不好的公寓基本停止投放“房抵贷”。

这也是为什么我们一直不推荐去大家购买公寓、商铺这类物业，就连银行都对他们不友好。

抵押贷比较适合哪些人群使用呢？

1、房子买的早，房价涨幅较大，自己的还款能力较好，可以将房产金额或是增值的部分贷出，管理自己的负债率，优化资金布局。

2、名下有公司在经营，短期资金紧张，可以贷出缓解一时之急。

3什么是接力贷？

接力贷就是年龄接力，父母有购房名额，但受年龄限制，贷不满三十年的情况。这种时候，就可以使用接力贷，子女为父母担保，子女接着父母还贷，可以贷满三十年。

接力贷可以理解为帮助老人延长贷款年限的一项贷款，但这些年往往成为子女用尽房票后，借助父母再来一套的好方法。

目前各地开通这项业务的银行并不多。北京、上海、深圳、广州、武汉、南京、西安、重庆、郑州、杭州部分银行可以做。

接力贷有什么要求：

1、作为共同借款人的父母和子女均具有稳定职业和收入，对于老人来说就是稳定的退休收入。

共同借款人收入之和具有偿还贷款本息的能力，父母+子女的流水能双倍覆盖掉月供才可，并且不考虑子女的预期收入。

2、也要符合当地的限购政策，使用接力贷的购房主体，无论是子女还是父母，必须具备在当地购房的资格。

3、父母的年龄也有限制，最大者年龄不能超过70岁，不同银行有不同年限规定，需要咨询办理的银行。

4、实际上，格外强调一点，接力贷不会影响子女的购房名额与贷款记录。会存在一种买房场景即父母有该城市的购房名额，但贷款受限，想要买房需要子女担保，但有怕影响孩子首套首贷的名额。

接力贷不会影响你的购房和贷款名额，因为接力贷所对应的购房主体是父母，还款人是父母，子女只是作为担保人的角色出现，并不是真正的共同还款人，因此，无论是贷款还是名额，都不会影响。

5、虽然接力贷不影响贷款和购房名额，但是很考验人性，未来可能影响家庭和谐。用父母名额来买房，有兄弟姐妹的，还需要考虑房子的归属问题。

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此外还有两种贷款，一种是气球贷，一种是装修贷。

“气球贷”是一种采用全新还款方式的房贷产品，其贷款利息和部分本金分期偿还，剩余本金到期一次偿还。

举个例子，比如说你在某个银行贷款了500万，在还款两年之后，银行看到你的还款信用不错，可能还会额外再放五十万给你，你可以选择3年还款，利息可以低到跟房贷一样低，甚至可以选择3年内只还利息，到期后再一次性还本金。

这种贷款优点就是利息低，但是到期要一次性还本金，这对一部分人来说有很大的压力。

还有一种是装修贷。顾名思义，就是针对房子装修借出来的贷款，实际上是一种消费贷。根据你房子的总价，可以贷出30-100万不等。

实际上装修贷，也越来越严格，以前一些银行的装修贷，上门都不用上，而现在很多银行已经需要上门核查你房子的装修情况。甚至再严格一点的，你是必须真正在装修，在装修的每个进度上门核实拍照，分批放款。

对于装修缺钱的朋友，的确可以去申请，利率大概6%左右。

贷款负债，不是一件可怕的事情，合理的利用好负债，是你财富增长的关键。

最厉害的人生应该是，在负债中游刃有余，投资和高质量的生活两不误!