买二手房除了首付,到底还要花哪些钱?

2021-02-19 10:00:32   来源:搜狐焦点网

一般情况下,相同房价的房子,购买二手房所需的费用往往比新房更高,交易流程也较新房更加复杂,因为除了正常的首付,二手房还会涉及到其他方面的开支,比如契税、增值税、中介费等等,那么买一套二手房到底要花哪些钱?今天就给大家梳理一份二手房所要涉及的费用明细。

1.首付款

贷款买房如果是首套房,则首付比例为30%,二套房的首付比例根据各地不同情况,需要缴纳40%-70%不等,但这里的缴费基准,是以银行对于房产的评估价格为准的,并非成交价格。

2.中介费

由于二手房市场鱼龙混杂,所以大部分人都会选择通过房产中介来购买,这就免不了要交房屋中介费。目前的中介费在0.5%-3%区间浮动,即房屋成交价格的0.5%-3%,中介费是可以砍价的,具体费率由买方和中介协商确认,想要更低的中介费,可以选择靠谱的小型房产中介。

3.贷款费用

办理房屋贷款时,涉及到的费用是房屋评估费和贷款服务费,上述提到的首付款项是以房屋评估价格为基准,说的就是这个房屋评估。

房屋评估是银行批贷的必要动作,因为银行是不以成交价为参考发放贷款的,通常银行会指定评估公司来进行房屋估价,然后根据估价给出贷款额度,也就是说当你的成交价是300万,房屋评估价是280万,你要贷款70%,也就是280万×70%=196万,那么你就要准备300万-196万=104万的首付。而最终的评估费,根据评估价的万分之一到万分之五进行收取。

贷款服务费没有固定标准,因为银行办理贷款并不需要收取服务费,且办理贷款的每个环节都需买家的参与,中介一路陪跑,所以中介针对要贷款的购房者,一般都会收取贷款服务费,一般为2000-5000元/单,同样可以砍价。

4.税费

二手房买卖涉及税费较多,最重头的是契税、个人所得税、增值税。

个人所得税,这笔费用是需要根据卖方情况来决定的,当卖方出售的房屋满足满五唯一,即可免征个人所得税,若不满足,则需要缴纳成交价的1%个人所得税。

契税,契税是在房屋所有权发生变更时,对新业主征收的一次性税收。具体细则为:

个人首套房面积为90平方米及以下,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上,减按1.5%的税率征收契税,该政策北京、上海、广州、深圳适用;个人二套面积90平米以下征收减按1%征收,面积90平以上征收2%,北京、上海、广州、深圳暂不实施,其他地区适用;个人三套房及以上征收3%。

增值税顾名思义就是商品在流转过程中,产生的增值额为计税依据征收的一种税费,通俗一点就是商品在市场上卖出了高于出厂价的价格,中间的差价要征收增值税。

原则上增值税为卖方支付,且当房屋满二唯一时是免征的,但实际房产交易中,买家却是增值税的实际承担者。

为什么这么说呢?因为当房屋不满足免征的条件时,实际房屋的市场价可能为100万,但是需要缴5万的税款,总价就是105万,而你要支付的就是这105万,100万是卖家的收入,5万会被他拿去交税。

关于房屋满五唯一、满二唯一的解释:

满五唯一:满五,是以房屋的契税发票时间或房产证发证时间为准满5年,唯一,是指家庭唯一住宅。

满二唯一:满二,是以房屋的契税发票时间或房产证发证时间为准满2年,唯一,是指家庭唯一住宅。

5.其他费用

根据城市和地区的不同,除了前文4种费用,还可能存在其他的费用,如房本费、贴花、产权登记费等,费用几元到几十元不等,相比大几百万的房价和轻松过万的税费,聊胜于无。

最后,为了购房者明明白白知晓自己所交的费用,也为了不被套路,购房者在买二手房时,一定要让房产中介将所有费用列个明细。在后续的交费中,认准明细来交,如果中途多了其他费用,购房者可保留证据,拒绝交付部分故意隐瞒的费用。