影响房价的3大因素 看完就明白房价会怎么走

2017-06-28 15:31:20   来源:搜狐焦点网

最近势头不错,嗯,对于刚需来说势头不错,一线城市的房价开始大规模下跌啦。如果说,之前的硬抗只是量变,那么,现在经过一系列的强势政策调整,量变已经积累成了质变,从价稳量跌变成了量价齐跌。

四点儿家门口有不少中介,我爱我家、链家,还有一些稍微差一点的小中介,不过他们现在的日子可不太好过。一些中介人员已经开始离职了,还有一些转战到了其他城市。

总会有不少童鞋问,现在的房价还是很高啊,到底还能不能降下来了呀。其实,只要盘点一下影响房价的几个核心因素,就能大概分析出房价的走势。齐俊杰老师就看得比较透,分析了几大因素。不过,他把债务和金融分割开来,四点儿倒是认为,债务,其实就是金融的一部分。

M2收紧,金融杠杆玩不转了

排在第一位的,是金融。买房首先得有钱啊,开发商拿地盖房也得有钱啊,即便是投资客要投资,也得有钱。说到底,房价涨得快,就说明市场上的钱多;反之,说明市场上的钱不够用了。

这个问题的关键,在于货币政策。10年前席卷全球经济危机,给中国楼市带来最直接的影响就是金融化。也是从那个时期起,中国的楼市开始跟金融紧密挂钩。货币政策宽松时,房价就蹭蹭地往上涨;货币政策一旦收紧,房价就开始横盘甚至下跌。

这里不得不说的,就是货币供应量。之前站长专门发过文,从历年的M2增速来看,2008年、2009年的增速都超过了20%,2013~2016年,增速分别为13.6%、12.2%、13.3%、11.3%,增速明显的年份对应正是楼市上涨幅度明显的年份。不过,今年7月的M2增速,跌破10%,只有9.6%。再加上美国接连两次加息,外汇压力极大。

这两天吵吵嚷嚷最厉害的,万达被各大银行审核境外投资导致的乌龙事件,正说明现在外汇方面非常吃力,差不多草木皆兵。各大银行也现金流严重缺乏,拆借利率直线上升。

没有了金融杠杆,那么贵的房子有多少人能买得起呢?只要杠杆率降下来,房价就会出现下滑。虽然不少地区出台了限制交易措施,比如2年、3年、5年甚至10年内禁止房产交易,会在某种程度上保持房价的稳定,但是向下的压力依然存在,明年可能会更加明显。

当然,这是说的全国情况。具体到各地来说,还是略有不同。比如,去年有不少地区的居民杠杆上涨速度非常快,部分已经超出了警戒线。按照资讯的数据,厦门的居民杠杆达到了97%,这是个非常非常危险的数字,也是一枚定时炸弹,就看厦门能不能稳妥地把这个定时炸弹拆除。居民杠杆率过高的话,一旦房价开始下滑,很容易出现大规模弃房断供的局面,进而导致银行不良资本率飙升,甚至破产,导致当地经济崩溃。

杭州的压力也不小,居民杠杆达到了71%,南京、合肥等地,也值得警惕。相对而言,北京和上海的居民杠杆率反而不高,基本在安全线附近。看来,北京和上海已经看到了居民杠杆率过高的风险,提前布控,而厦门、杭州、南京、合肥等地,或许是出于这样那样的原因,导致了现在的局面。

那些回家买房的人,“坑”了当地百姓

排在第二位的,是政策因素,或者说,就是当地政府的因素。今年的房地产调控,有个非常明显的特点,就是因城施策,各地政府的政策各不相同。不过,在这各不相同之下,却有不同的态度。

北上深的高压调控,尤其是北京,简直是无所不用其极,不降房价誓不休,还被住建部点名表扬。而一些三四线城市的态度就比较暧昧,既发布了调控政策,但明显能看出不是真心,而是希望能让房价再飞一会儿,把库存去完、把地卖掉。

这就是为何今年房价势头两极分化的原因。一线城市高压管控,横盘下跌,而一些三四线城市反而出现了猛涨,市场反应非常强烈。

在这些房价猛涨的三四线城市中,有不少地区的房价已经超过当地居民的承受力。之所以能涨成这样,既有货币化安置的因素,也有资金回流的因素——不少在一线城市的打工者,对于一线城市的限购或高房价绝望,转而回老家购置房产,这些人的购买力,要比当地人的购买力强不少,带高房价也就说得过去了。

东北的房价出了幺蛾子

还有一个因素,就是经济因素。今年两会,李克强总理就说过,经济发展向好,房地产业也会发展向好。从长期看,中国的经济还在比较稳步的上升通道,也就是说,房地产业从长期看,也是处于上涨通道。不过,这个上涨,跟居民收入的增长是基本相关的。只有居民的收入提高了,房价才有上涨的空间。

对于买不起房的人来说,只要看看买房的都是什么人,哪里人,就能明白房价是怎么涨上去的了。记住,现在是地球村时代,买房的不止是当地人,购买力强劲地区的购房者,可以把一个地区的房价抬高到当地人难以承受的地步。至于当地政府如何应对,就不好说了。

真正合理的房价,是当地经济发展向好,居民收入稳步增长,从而推动房价稳步上涨。这才是良性的增长。只要回头看看,比如10年、20年,当地居民的收入增长了多少,房价又增长了多少,就能看出来当地的房价存不存在泡沫。如果一个地区房价的增幅严重超过当地居民收入的增幅,多出来的这部分就是泡沫。差距越大,泡沫也就越大。

举个例子。大家都知道,这两年东北的经济发展比较缓慢,尤其是辽宁省。但是,沈阳的房价却在这两年大涨,这就存在不合理的因素。没有稳固的经济基础,也没有强力的产业支撑,房价如此上涨只能说明炒作成分极大。

买房很容易,可是过两年,你又能把房子卖给谁呢?只有估价的房子,除了居住是没有用的,只有能变成现金,才是真正的价值。