如何判断换房的最佳时机？
2017-07-06 11:33:25
来源：搜狐焦点网
早期的购房人由于资金有限，不少人买的房子户型偏小，随着收入的增加，老人、孩子的到来，让换房的需求变得迫切，现在是换房的时机吗？换房需要注意哪些问题？决定是否换房，要从以下几个方面考虑。
1、了解政策
买房前首先要了解当地的政策，包括贷款政策、首套房、二套房认定政策，因为不同城市政策有差异，在执行“认房认贷”的城市，即使卖掉第一套房子，再买房也算二套，首付、利率都要按照二套房的政策执行，比如北京首套房的贷款首付为35%，二套房普通住宅首付为60%，非普通住宅首付为80%。
以目前北京的房价和政策，五环内的多数房子都能算非普通住宅了，换房族要承担80%的首付，一套500万的房子，光首付就要400万，纵然是卖掉第一套房，也要承担一百多万的贷款，而且如果第一套房子还有没还清的贷款，得先把贷款还了才能卖房子，得留出提前还贷款的资金，对于一般家庭来说压力着实不小。所以换房前先要了解政策，不然之后做什么可能都是徒劳的。
2、摸清二手房市场价格行情
换房族，手里已经有一套房子，换房的话选择配套成熟二手房的情况居多，房价决定了你的支付能力，成交时间决定了房子的变现效率。因此，摸清二手房房价行情，重点了解二手房挂牌价走势，二手房挂牌到成交所需时间显得很有必要。在确定了房价后进而可以筛选出能接受的购房范围，接下来就是寻找房源，实地看房，只有这样才能更加深入的了解交易市场的真实情况，看中了一套房就意味着你要跟它的主人产生交集，一涉及到人的层面，问题也许就复杂的多了。
卖方市场的时候，房主可以坐地涨价，交了定金也能照样反悔，把房子卖给出价更高的买家；买方市场则相反，中介门店看房的人寥寥无几，房价也有议价的空间，就连中介费也有可能打折，房价出现了微跌也是正常的，横盘的走势还是比较利于一些换房族出手的。
3、卖房、买房之间的资金、时间成本差
除了政策、房价，最需要考虑的是成本问题，包括卖房买房资金差价、成交时间间隔。资金差价意味着卖掉房子后你将再多付多少钱、贷多少款；时间成本的话，间隔时间长,不确定性更强，万一你这边刚卖了房子，那边却不卖了，亦或是买你房子的人需要贷款，你要等他的贷款下来后才能交那边房子的首付，这些时间都要考虑进去，间隔越短越好。
不少换房人都有一个心态，就是急于换房但又担心选错时机，对于二手房换二手房，除了个别学区房，两套房子一般都处在同样的涨跌区间内，所以不必对降价趋势考虑太多，而且市场降温时，大户型降价空间相对大一些，比较容易挑到好户型,卖出旧房后要尽快买入。
另外，在签订买卖合同的时候，最好明确无法按时交房、贷款时的违约责任等，今年银行贷款收紧，放款速度慢了很多，卖房加买房周期加一起至少四五个月，中途很难保证不出问题，保险起见还是把一些细节写到合同里。买房最重要的是以自己的需求为准，不要过分在意时间节点。
