置业必看!产权40年的公寓到底能不能买?

2021-04-08 11:52:59   来源:搜狐焦点网

先说结论,能买,但是不适合大部分人

一、商住公寓的解释

商住公寓这个名词本身有问题,在国家的规定里边,并没有“商住”这种类型,在地块的使用规定里边,只有住宅和商业这两种。“商住”其实是开发商自己做出来的一个名词。公寓本质上应该是写字楼,分割好的写字楼。这也就解释了为什么绝大多数的公寓没办法引入天然气。

国内的公寓,和国外的公寓还是有本质的区别的。主要在于产权,国外的公寓虽然也是高层,但是是永久产权。也就是说,你买下来以后,这块地和上边的房子,都是你的。所以有人用国外的公寓来类比国内的公寓,是不合理的。

二、开发商为什么要建公寓

第一种,拿地的时候整个地块都是商业用地,如果单纯的建商铺、写字楼,预期的回报率可能会不足,卖的话也不太好卖,那就把其中一栋或者几栋写字楼分隔成小型的公寓,本质上还是商业用地。写字楼出售的同时,企业职工如果考虑上班,可能会购买公寓自住,投资的想要买来出租给写字楼里的企业职工的,也会购买部分公寓,相互扶持,带动周边的人气。更好的为整个地块的发展做准备。

第二种,拿地是综合型用地,会被要求在建设住宅的同时,有比例的建设商业,也就是说,部分地块必须建设商业。全部修建成商铺的话,如果招商引资做不好,很容易就烂掉了。如果修建公寓,既不违反规定,还好卖。

三、公寓的缺点:

1、税费高:严重超出住宅出让税费,且没有优惠政策(不管多少年,税费要一样付)

2、产权年限短:本身的产权只有40年,实际买到的时候不会到40年(产权要从拿地时间开始算)

3、生活成本高:商水商电价格为住宅水电的两倍,物业费比同等地段至少上浮30%(数据不准确,可能高也可能低)

4、不能落户,没有学区(部分城市可公寓落户上学,比如我所在的城市烟台)

5、可动用的杠杆小,首付比例高(商业地产首付比例50%,利率一般要上浮30%)

6、同等位置,价格低,升值慢(住宅大涨,公寓小涨,住宅小涨,公寓持平,住宅小跌,公寓完全卖不出去。)

7、梯户比高,居住人员多且杂(3梯10户,4梯12户,6梯24户,住宅一般是1梯1户,1梯两户,2梯3户,2梯4户)

8、公摊大,得房率低(公摊普遍在30%以上,普通住宅公摊一般在30%以内)

不洗缺点,没得洗,这篇文章也不是想给大家推荐公寓,只是不想大家一竿子打死这种产品。

四、公寓的优点

1、不限购限贷,对于很多年轻人来说,想要有一套自己的房子,得满足很多要求,公寓这种产品,有钱就行

2、不占用住宅贷款名额。商业产权的物业和住宅产权的物业贷款是分开的,不管你买多少套公寓,都不占用住宅贷款名额,也就是说,仍然能够享受首套房的贷款政策

3、总价低,比同等位置的住宅在单价上明显低很多,再加上本身面积比较小,总价很有优势。

3、比住宅容易出租,回报率较高。年轻租户更愿意去租独门独户的房子,即使多付一点钱。

4、位置一般比较好。公寓的位置一般选址都不错,要么是再优质地段,要么是这个地段有特点。不然卖不出去。

5、拆迁赔偿比例比较高,按照商铺的赔偿比例走,1:3,但是很少有开发商愿意拆掉公寓楼来新建,成本太高不划算.

五、什么样的客户适合买

综上述,公寓不适合很多人,如果你是刚需型客户,购房是准备结婚生子,长期居住,无论如何不要购买公寓。如果考虑房产投资,想要短期出手,也不适合购买公寓。依照我自己的看房,下述几种客户,可选择购买公寓。

1、购房主要是为了过渡,也就是说,不准备长期居住在该房产中。不管你是单身还是恋爱中,手上有积蓄,不想用家里的钱,又想要买一套自己的房子,可以考虑一下小面积的公寓,居住结束后,可以长期进行出租,获得稳定的收益。

2、小姐姐作为婚前财产。最近一段时间,我接触到的客户以此目的来咨询购买公寓的,不在少数。首付低,自己能付。女孩子手上有套公寓,不会给男方产生太大压力。后期不管是作为长期饭票,还是作为朋友/自己小聚的场所,都是不错的选择。

3、想要有一份稳定的长期收益(房租)。做好了持久战的准备,不准备卖出去(公寓交易赚钱挺难的),想要一个长期稳定的收益,可以考虑购买公寓。

六、平层和loft怎么选

同等位置,loft优于平层,可使用面积更大,装修起来以后的漂亮程度也更高。但是购买loft一定不要被样板间欺骗了,一定一定要关注层高,原则上,loft层高应该高于4米,最低最低3,5米以上,才能保证居住的舒适程度。