loft商住能不能买?听说现在买的都是接盘侠

2016-12-26 11:57:23   来源:搜狐焦点网

最近,刚需貌似又有点向loft商住靠拢了,原因自然不是loft商住房有多少吸引力,而是市场上真的没有多少可选的了。

昨天有位朋友向我打听loft商住房的消息,问问这种不限购的房子能不能买?我还挺纳闷的,因为这位朋友一直非二手房不买,对地段的喜好几近偏执,房子可以小点,但地段一定不能太差。

不过好地段的二手房价格实在是不菲,即使买套50平米的左右的老房子,贷款额度也不够使啊(受房龄影响,老房子的贷款比例一般都不怎么高)。这不将目光投向了新房,不过目前一线楼市的新房市场大多数是商住项目,比较多的是那种loft(买一层送一层)。

虽然开发商拿的是商业用地,但事实上大部分开发商都是盖的商住房,然后搞一点底商配套,他们看中的也正是这些支付能力一般的刚需,毕竟面积够小,实得面积够大,算下来单价相当便宜(虽然总价不算低,一直自我心里安慰)。

即便如此,我还是不建议朋友买这种的loft商住,因为loft商住真的没那么好。

1、loft商住房必须重“商”轻“住”

笔者今年来跟着看房团看了不少楼盘。这些楼盘大部分位于相对偏远的郊区,如果不是看房团的大巴车,未来出行真的堪忧。对于这样的商住项目,商业要真正起来非常难,一个地铁站解决不了所有问题,未来如果自己不住,也只有出租一条路。没有商业的衬托,商住房没有“商”只有“住”,其价值大打折扣。

总结起来,现在的loft商住房已基本没有商业优势可言,如果纯粹为了“住”,loft商住房显然是下下之选。

2、loft商住房的装修成本不可忽视

对于一上一下格局的loft商住房而言,其装修成本是不可忽视的,一个产权面积40平米,实得80平米loft商住房装修成本比80平米的平层要高出很多。Loft户型一般要设计两个卫生间和一个楼梯,再加上夹层成本,仅这些至少需要几万块的装修预算。如果你的开发商帮你设计了精装修,成本可能又上去了。

3、大部分loft没有格局而言

一层几十户的loft商住,不要奢谈格局了,能够给你一扇窗户就不错了,南北通透是不敢想了,室内通风可能需要窗口和入户门同时开启才行,当然有些开发商相对良心,配备了整体新风系统,但这些也不是白给你用的。

4、北京的loft商住普遍高度不足,难以实现“买一层送一层”

别的地方我不大清楚,北京的loft商住房层高普遍在4.2米左右,每层也就2.1米,如果要实现“买一层送一层”,那将是非常压抑。事实上我们从开发商的样板间也能看出来,北京市场上真正“买一层送一层”的loft商住非常少,上层空间差不多只有下层空间的1/2。这主要是为了在底层客厅区域留出挑高,以增加整体空间张力。

5、买loft商住房只能赚点租金

北京的二手房市场上,同地段商住房和住宅的价格差异非常大,越靠近中心城区,差距越大。

石景山的CRD银座(商住)单价在4.5万左右,而附近的远洋山水则高达7万左右;而地段更优越的西直门区域,金贸中心(商住)单价在5.5万左右,附近的铁路巷单价早已奔10万了。

我想你们应该看过这样一则报道,《190万元商住房税费85万元》,,原价45万现价190万,房价涨了4倍多,但由于不享受“满五少有”等优惠,出售时要缴纳7万多增值税,43万多土地增值税,29万的个税,5.7万的契税……

也许你会想着转嫁给购房者,但这笔钱对方愿意出么?更何况购房者又不傻,商住房价格比周边住宅便宜那么多,人家会不思忖一番个中缘由?

买商住房出手相对困难,核心区赚租金倒是比较好,但五六环外的商住房,你跟我说赚租金收回成本?先跑赢CPI再说吧。

6、市场不好,风险偏好是个问题

大家都清楚,前段时间,北京的商住房成交量突然放大,很多购房者慌不择路买了商住房。但现在风向变了,房地产整体都趋冷了,北京的房价总体上已经滞胀了,住宅总体上还算保值增值,但loft商住房风险就相对变大了,特别是这些郊区的商住房,更是不好卖。

7、居住成本

这些大家应该都知道,不详细说了,不通燃气、水电物业费都比较贵。

8、产权问题

这个可以说一说,大家都知道,前天有关70年产权到期自动续期的消息让房地产着实躁动了一番,但这条消息明显是对loft商住构成了利空啊,商业性质到期该收回收回,不会有异议。

总之,loft商住房核心是“商”,其次才是“住”。如果不具备“商”的潜力,还是不要碰的好,至于开发商宣称的“满足过渡需求”更像是骗人的鬼话,背上10年期的贷款“过渡”,体验能好到哪里去?