“商住限购”? 下手前搞清楚背后雷区

2017-03-08 09:57:36   来源:搜狐焦点网

有传言说,“目前具体方案在讨论中,两会后可能会下文。”

近段时间,随着“商住限购”传言四起,商住市场迎来火爆行情。房山和门头沟区域由于目前在售商住项目比较多,成为此次限购传言的热点区域。

和讯房产获悉,上周末,房山某项目加推300套商住房,25号当晚通知客户排卡,26号一早,项目售楼处被前来排卡的客户围得水泄不通,最终300多套房源全部售罄。

不过,商住市场的热度并非普遍现象。从有的商住项目反馈看,并未因限购传言而销量增加。有销售人员坦言,“还未收到要实施限购的消息,也有听到限购传闻来看房的,但并不多。”

对于有投资需求的购房者而言,无论最终限购之狼会不会来,在目前住宅项目供应不足情况下,商住不失为一个不错的投资项。在投资者看来,只要商住项目位置合适,即便限购,以后注册公司也可以顺利出售。

当然,“限购”传闻下较先坐不住的当属开发商。亚豪机构统计的3月份预计入市的23个项目中,商办类项目占10多个。

商住房到底值不值得购买呢?不妨从以下几点进行衡量。

商住房劣势

1、首付比例高,需要5成首付。

2、只能采用商业贷款,贷款年限最长10年,月供压力大。

3、产权年限只有50年。

4、不能落户,也没有学区划分。

5、商业用电用水,未通燃气,不能使用明火做饭。

6、商和住结合,进出人员杂乱,商户营业时间晚,会严重扰民,且存在消防安全隐患。

7、公摊大,实际使用率低。

8、升值速度慢,后期转手卖出各方面的税费比较高。

二手商住房交易税费成本

1、增值税及附加

增值税及附加的税率为5.6%,税基是上次交易价格与本次交易价格之间的差值。

增值税及附加=差值/(1+5%)×5.6%

2、印花税

如果网签价格是税基,那么税基就是本次网签价格与上次网签价格之间的差额,税率是0.05%。

如果指导价是税基,那么税基就是指导价,印花税等于=指导价/(1+5%)×0.05%。

3、个税

如果网签价大于指导价,个税税基就是网签价扣除的相关税费,这些税费含原价格、增值税、贷款成本、印花税和土地增值税等,税率是20%。

如果网签价小于指导价,个税税基就是指导价扣除相关税费,税率也是20%。

4、契税

契税的税率一律为3%,税基的确定方式同上。

5、土地增值税

普通住宅目前暂不涉及此项税收。土地增值税的税率不固定,要根据增值额与扣除项目金之间的比值来确定。一般年限越长,商住房的土地增值税越少。

以2009年成交价100万元,契税3万元的北京商住房为例,如果现在网签价格为135万元,套用以上公式,该套房进行二手房交易时所需缴纳的税费如下:

增值税18667元、个税59945元、印花税675元、土地增值税44918元,共计124205元。