在购房过程中，定金的作用是保证合同的顺利进行。交纳定金的购房者如违约，无权要求返还定金，而作为开发商，如果在接受定金后违约，应双倍返还定金。那么，在交付定金是有哪些注意事项？如果发现开发商在合同中存在霸王条款又该如何？

在交付定金钱，主要注意开发商的五证是否齐全、交钱时要签一式六份的购房合同、然后要去工商局备案、开发商的定金都是按房款的比例来收的、您交了定金以后要开正规发票、正规发票开好、合同再去工商局备案、此房就是您的了、不需要公证、假如钱在规定时间您没有付清就按合同规定您就违约了、房子开发商可以继续出售。

而在眼下的商品房交易中，买房交定金是常事，遇到“霸王合同”，往往陷入两难境地。购房者该如何是好?专家为消费者解答这道难题。

“立约定金”对你不利

要提醒购房者留意的是，一种更隐蔽的被开发商利用法律“合法化”的“霸王条款”正在成都的房产市场盛行，结果是购房者“有苦难言”，进退两难——这就是“定金条款”，更确切地说，是“立约定金条款”。

“定金”或“定金罚则”，许多购房者并不陌生，购房者知道较多的是：交付定金的一方不履行合同的，无权要求退还定金；收受定金的一方不履行合同的，应双倍退还定金。

笔者在这里要着重说明的是，这是1995年的《担保法》确定的最基本的也是少有的一种定金方式，法理上称为“违约定金”。如果把此类定金方式写入商品房买卖合同，对合同双方基本上是公平的。

定金绑合同 将你一军

从立法来看，作为合同担保方式的定金种类，随着社会经济的不断发展，我国法律已作了扩大性调整。基于传统的“违约定金”来填写合同保护自己的合法权益，是远远不够的。“立约定金”便是绝大多数购房者忽视的一类非常重要的定金方式。

购房者在签订认购(订购或预订)协议时，往往关注的是该认购协议本身是否公平合理，不会想到该认购协议与即将要签订的主合同及补充协议有何联系。所以当然不会想到定金协议一签，便视为你已看过并且认同开发商后面提供的格式合同文本，这样购房者随后按照约定前去签买房合同时，虽然发现里面有条文不公平合理，但开发商会以定金协议中“立约定金”的借口对买卖合同不作任何修改。

乍一看起来，觉得该司法解释这样规定简直没有道理。

怎么定金交了如果不订立合同便无权要求退还定金呢?如果你交了定金，买房合同特别是“补充协议”是开发商先填好或起草好的。如果有霸王条款你不同意，难道明知自己的权益得不到保障还要签订这份合同?其实，错的不是法律，而是购房者缺乏法律知识所致。开发商之所以以此种方式实现其约定，除了利用购房者法律知识欠缺的因素外，还采用了比较隐蔽的“相对高明”的手段。

订购协议让你两难

一般的房产公司都聘请有专业的法律顾问，法律顾问通常会巧妙运用法律和利用购房者法律知识的欠缺作较为隐蔽的协议方面的条文设计，通常的方式是这样的：

1、条文中虽有“定金”字样，但开发商不会明确注名为“何种定金”，而是将《〈担保法〉司法解释》第115条的内容直接或变通列入合同，如较多的一种说法是：乙方(购房者)应在签订此协议(通常为订购、预订、认购协议)的同时交定金(若干)，以作为双方订立商品房买卖合同及补充协议的担保。这样的词句，乍一看来，购房者发现其不公平的约定是相当难的。

2、协议的名称并不常用定金协议，而是采用较为中性的词，如“订购协议”，“认购协议”，“预订协议”等等。协议是何种名称并不重要，关键应看协议内容。有些购房者单纯凭协议的名称来判断协议的法律特性，这是不可取的。

较高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第四条明确规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为商品房买卖合同担保的，如果因为当事人一方原因不能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应将定金返还买房人。从此条的规定来看，定金的处理究竟以何种方式主要还是看双方的约定。这也与担保法司法解释的规定是一致的。

3、为了使协议特别是《补充协议》更加“合理化”。开发商通常还在前述两类情况的基础上加上补充性或解释性的文字，如：乙方(购房者)在签订此“预订”(或认购或订购)协议时，已确认对甲方(开发商)的房屋买卖合同作了充分的了解，且甲方已向乙方就前述协议作了必要的合理的解释及说明。

该条约定间接表明：购房者签订定金协议时，开发商已把即将要签的所有协议向购房者明示且解释清楚了，只要购房者一旦签订定金协议就必须无条件地签订后面的协议了，如果购房者认为后面的协议不公平，只有两种选择，一是违心签订合同，二是损失所交的定金。

多学习法律 保障合法权益

针对上述房地产销售中存在的这类现象，购房者可以从如下几方面着手，以保护自己的合法权益。

1、在签订“定金协议”前，先详细了解《商品房买卖合同》及《补充协议》等法律文件的内容，对合同中的不公平不合理的条款应与开发商协商，如果开发商不让步，购房者可不签“定金协议”。否则，一旦签订，购房者如果不签合同，所交的定金就退不回来了。

2、在签订“定金协议”时，在其上补充一句，那就是如果双方就买卖合同及补充协议的条款不能达成一致意见的不适用该定金条款。

特别要提醒的是，《商品房买卖合同》、《补充协议》等法律文件，有较多的格式条款，《〈担保法〉司法解释》的规定如果能纳入格式条款的相关法律规定，那不仅可以有效防止开发商“卖房欺诈”，维护正常的交易秩序，而且对提高法律条文设计的科学性，是大有裨益的。

买房是件大事，交付定金基本意味着购房者已经决定要买该开发商的房子，在这种情况下千万记得谨慎再谨慎，方能留有退路，从而更好地维护自身权益。